Лес рядом с городом
Гость получает загородную среду, не выезжая за МКАД.
55.769808, 37.439899 · внутри МКАД
Загородный отдых
без дороги за город
Камерный парк-отель внутри МКАД: отдельные дома на приватных участках, баня, чан и гостиничный сервис. Гость приезжает отдыхать, не тратя полдня на дорогу.
01 / Инвестиционный тезис
Продаём не метры.
Продаём готовый отдых.
Главное преимущество проекта — редкое сочетание леса, приватности и короткой дороги. Доход формируют не только ночёвки, но и услуги, которые гость покупает во время отдыха.
Больше выручки с брони
К проживанию можно добавить баню, чан, питание и сервис.
Прямые повторные продажи
Собственный модуль бронирования и CRM возвращают гостей без повторной комиссии OTA.
Инвестиции по результатам
Следующий транш открывается только после проверки спроса, сметы и экономики.
02 / Территория
2,118 га.
Пилот и полный запуск.
Сравните исходный план участка со спутниковым снимком. Слои совмещены по контуру: передвигайте разделитель, чтобы проверить посадку домов и дорог.
Показать
- 21 178 м²
- по сторонам 300,87 / 213,08 / 199,19 м
- 2 400 м²
- 4 участка по 6 соток · 11,3%
- 3,2%
- пятно зданий с сервисным ядром
- 91,8 млн ₽
- вложения в поэтапный пилот · ведомость v0.2
Первые четыре дома собраны у южного въезда. Остальная часть участка остаётся резервом для второй очереди.
домбанячандорога2 очередь
Топоплан · PDFСпутник
концепция · не рабочая документация
02.1 / Типология участков
600 м² на дом.
Три варианта комплектации.
На каждом участке размером 20×30 метров размещены дом, приватный двор и зона отдыха. Контуры зданий построены в одном масштабе по размерам производителя; пунктир вокруг чана показывает место для обслуживания.
- Дом
- MODERN 42,5 · 8,5×5 м
- Зона отдыха
- Чан Junior · Ø 1,6 м внутри
- Пятно модулей
- 42,5 м² без террасы
- Дом
- MODERN 60 · 8×7,4 м
- Баня
- Nord Modern 1 · 6×2,5 м
- Зона отдыха
- Чан Standi · Ø 1,8 м внутри
- Дом
- MODERN 135 · 12×11,3 м
- Баня
- Nord Skandi 3 · 7,5×6 м
- Зона отдыха
- Чан Standi · Ø 1,8 м внутри
Масштаб схем: 1 м = 4 единицы SVG. Контуры отражают опубликованные внешние габариты зданий; террасы требуют отдельных планировок производителя.
03 / Продуктовый портфель
Три формата дома.
Один стандарт приватности.
В галереях собраны фасады, планировки и интерьеры производителя. Кадры можно листать стрелками, миниатюрами, клавиатурой или свайпом и открывать на весь экран.
Время суток
Сезон
27 концепт-визуализаций: лето · день. Архитектура зафиксирована по референсам производителя.
Архитектура01 / 07
MODERN 42,5Архитектурный образ модели
42,5 м² · 8,5×5 м
Эконом
Прихожая, большая кухня-гостиная, санузел, отдельная спальня и панорамный фасад.
Карточка производителя
Архитектура01 / 07
MODERN 60Архитектурный образ модели
60 м² · 8×7,4 м
Стандарт
Терраса, кухня и гостиная, санузел, две отдельные спальни и панорамный фасад.
Карточка производителя
Архитектура01 / 07
MODERN 135Архитектурный образ модели
135 м² · 12×11,3 м
Люкс
Две террасы, большая кухня-гостиная, две спальни, санузел, постирочная и панорамный фасад.
Карточка производителяЗагружается паспорт производителя…
04 / Спрос и конкуренты
Конкуренты есть.
Спрос ещё нужно измерить.
Публичные тарифы показывают, сколько рынок просит за похожий отдых. Решение о пилоте примем только после замера поискового спроса, интервью и теста, в котором человек подтверждает интерес действием.
15групп запросов для Wordstat
ПЛАН ГОТОВ5конкурентов в сравнении цен
СОБРАНО20–30интервью с потенциальными гостями до решения G1
НУЖНО СДЕЛАТЬТочные данные по запросам появятся после авторизованной выгрузки Wordstat по Москве и области. Этап G1 будет пройден, когда мы узнаем стоимость продажи, приемлемую цену и увидим подтверждённое действие клиента.
Исследование спросастатус · 2026-07-16
G1 · Публичные цены
Сравнение конкурентов
Загрузка методики…
ОбъектПроживаниеБани и другие услугиКак бронировать / чего не хватает
Загружаем публичный срез
05 / Быстрый расчёт
Проверьте выручку
на своих допущениях
Калькулятор показывает верхний уровень выручки и помогает быстро проверить чувствительность к загрузке и тарифу. Полная экономика со всеми расходами и вложениями находится в следующем разделе.
Выручка = дома × 365 × загрузка × средний тариф × (1 + доля допуслуг)
Расчётная годовая выручка до налогов31,6 млн ₽Расчётное значение · без OPEX, CAPEX и налогов
06 / Финансовая модель
Все доходы и расходы
в одной модели
Модель разделяет 12 месяцев застройки и 36 месяцев работы отеля. Меняйте сценарий, число домов и период — таблицы и графики пересчитаются вместе.
РАБОЧАЯ ВЕРСИЯ · ДОПУЩЕНИЯЭто инструмент для проверки проекта, а не обещание доходности. Публичные цены отделены от сумм, которые ещё нужно подтвердить коммерческими предложениями и техническими условиями.
Как устроен расчёт. CAPEX застройки вынесен отдельно от операционных расходов и не включает землю. В тарифах учтены будни, выходные и праздники, а у дополнительных услуг — их прямая себестоимость. Детальная ведомость заменяет укрупнённые суммы FF&E и OS&E. Скачать полную Excel-модель v0.3.
06.1 / Оснащение и расходники
От мебели до шампуня.
Ничего не спрятано.
Ведомость включает мебель, технику, сантехнику, текстиль, гостевые наборы, клининг, оснащение бань и наружное освещение. Ссылки Лемана ПРО, Ozon и Wildberries дают розничный ориентир; перед закупкой нужны отдельные предложения для бизнеса.
Скачать Excel v0.2Детальная ведомость—
Публичная цена Розничная цена Расчётный резерв Нужен запрос
Считаем закупку
Дома, бани, участки, дорожные мачты, ресепшн, прачечная, склад, клининг и запас расходников на первый месяц.
Эта ведомость заменяет укрупнённые суммы по мебели, технике, текстилю, посуде и части операционного оснащения.
Собрать тестовую комплектацию каждого дома, получить три сопоставимых предложения на пакет и проверить скидку, доставку, сборку, гарантию и итоговую стоимость на объекте.
07 / Подтверждающие материалы
Каждая цифра
должна иметь источник.
В реестре видно, на чём основана каждая важная цифра, кто должен её подтвердить и что нужно сделать до следующего решения. Статус «Готово» означает, что методика собрана, но результат ещё может требовать проверки.
Скачать реестр JSON Собираем реестр
Подтверждение исходных данных
—Какие данные пока основаны на допущениях
Ближайшие 10 рабочих дней
08 / Этапы и решения
Сначала проверка.
Потом следующий транш.
На каждом этапе инвестор получает комплект документов, измеримый результат и одно из трёх решений: продолжить, доработать или остановить проект.
Концепция
Определить продукт, границы проекта и правила принятия решений.
- Паспорт проекта и RACI
- Реестр допущений и рисков
- Состав минимального пилота
Спрос
Проверить интерес к локации, форматам отдыха и ценам.
- Конкуренты и позиционирование
- Wordstat и интервью
- Тест предложений и каналов
Экономика
Подтвердить доходы и расходы для каждого типа дома.
- ADR, загрузка и RevPAR
- Персонал, OTA, энергия и питание
- Сценарии снижения, базы и роста
Строительство
Подтвердить технические решения, бюджет и сроки.
- Генплан и ТУ
- BoD и три предложения на каждый пакет
- Риски стройки и резерв
Финансирование
Согласовать условия сделки и защитить деньги поэтапным финансированием.
- Папка документов проекта
- Term sheet и порядок распределения денег
- Права контроля инвестора
Пилот
Построить, оснастить и подготовить к работе первую очередь.
- 4 дома и сервисное ядро
- Приёмка качества
- Бронирование и стандарты работы
Тестовое открытие
Отладить сервис на реальных гостях до расширения проекта.
- 30–60 дней работы
- NPS, отзывы и SLA
- План и факт по каждому дому
Вторая очередь
Принять решение о расширении на основании фактических результатов.
- 90–180 дней данных
- CAC, LTV и EBITDA
- Ограничения инфраструктуры
09 / Готовность к инвестициям
Что подготовить
до встречи с инвестором
Нужны единая версия цифр, понятные условия сделки, измеренный спрос и строительный бюджет с резервом. Ниже — состав пакета и оставшиеся пробелы.
Уже собраны концепция, финансовая модель, план исследования спроса, строительный каркас, реестр подтверждений и материалы по сделке. Ещё нужны фактические данные для модели, результаты теста спроса, коммерческие предложения, подтверждённый строительный бюджет и финальные условия сделки.
Папка проекта
Десять разделов: рынок, продукт, коммерция, финансы, стройка, технология, операции, сделка и контроль версий.
- Ответственный и статус у каждого документа
- Все исходные данные связаны с моделью
- Отдельные вопросы и ответы для инвесторов
На что пойдут деньги
Финансирование открывается поэтапно: проверка спроса, проектирование, пилот, подготовка к открытию и расширение.
- Лимит потерь до решения G4
- Резерв на строительство
- Минимальный запас денежных средств
Структура сделки
До привлечения денег нужно выбрать базовый вариант: доля, заём, конвертируемый заём или поэтапное соинвестирование.
- IRR, MOIC и срок окупаемости
- Права контроля и отчётность
- Порядок распределения денег и выход инвестора
Краткая презентация v0.1
Открыть презентацию Материал для первого разговора с соинвестором: идея, продукт, подтверждения, потребность в финансировании и открытые риски.
Правовая и налоговая рамка v0.1
Открыть документ Варианты сделки для этапа G4: поэтапное финансирование, SPV или ООО, налоговый режим, заёмные инструменты, права инвестора и лимит потерь.
Инвестиционная модель v0.3
Скачать модель 14 вкладок: тарифы, закупки, состав портфеля на 4, 9 и 20 домов, допущения, CAPEX, OPEX, P&L на 36 месяцев, денежный поток, доходность, сценарии, проверки и источники.
Ближайшие 10 рабочих дней
Собрать пакет G1–G4
- 01Утвердить инвестиционный тезис, состав пилота и одного руководителя всей программы.
- 02Зафиксировать список конкурентов, Wordstat-выгрузку и сценарий интервью.
- 03Интерактивный P&L готов. Теперь нужно заменить допущения фактическими данными по тарифам, стоимости продаж, персоналу, расходникам, энергии и продуктам.
- 04Строительный каркас и правила запроса цен готовы. Следующий шаг — разослать единый пакет и получить сопоставимые предложения.
- 05Краткая презентация и рамка сделки опубликованы. Следующий шаг — согласовать структуру с владельцем и провести 5–10 предварительных разговоров с инвесторами.
Связаться с автором
Обсудим цифры,
риски и формат участия.
Напишите Ивану Солодовникову, чтобы получить материалы проекта и обсудить следующий инвестиционный этап.
Иван Солодовников